本文来源:amp。靖远资产管理商业房地产研究中心作者:文祥
与20年前的中关村相比，中关村在产业功能和主题形式上发生了很大的变化，已经成为互联网、科技企业和科技金融领域许多企业首选的办公区域。基于长期观察，amp。京源资产管理商业地产研究中心试图通过一系列研究还原中关村的真实发展趋势，为希望在中关村深化发展的TMT行业公司提供更专业的视角。
2020年第一季度，受COVID-19肺炎疫情影响，部分企业租户暂停选址和扩建需求，北京写字楼市场租赁需求几乎停滞。此外，经济下行的压力，令一些受到明显冲击的企业租户，要收回租金，减少出租面积。城市整体空置率高达14%，由于空置率上升，租金水平也大幅下降。然而，随着两会的召开和疫情在中国的暂时稳定，市场对复苏有了信心，去年年底确定的部分租赁需求开始逐步释放。在租金调整的市场条件下，逆势发展的企业也产生了新的租金扩张需求，如三元桥天元港中心的一家游戏公司新扩建了3000平方米的租金，黑石在中国新租了多个整层(400元/月，远低于市场水平)，等等。与此同时，根据与北京顶级商业经纪公司负责人的交流，自5月份以来，部分地区经纪人的关注频率明显增加，导致市场复苏。中关村就是其中的一个区域，这与原来的租户产业结构和全年的低空置率有很大关系。电流放大器。靖远资产管理商业地产研究中心将重点分析中关村写字楼市场的现状，帮助TMT企业直观呈现未来的定位方向。
中关村地区办公楼分布图
根据amp。根据靖远资产管理商业地产研究中心的实地项目调查，目前中关村地区现有项目30个，未来将有3个新项目，未来市场将有33个活跃项目。从所有权是否分散的角度统计，现有建筑中有16个单一所有权项目和14个分散所有权项目，新增的中和怡园和AVIC广场二期项目均为单一所有权项目。
(照片:中关村地区办公楼分布图来源:amp靖远资产管理商业房地产研究中心)
根据规划功能定位，中关村西区写字楼分类数所占比例
根据中关村西区办公楼的功能定位和11个入选项目(中国化工大厦、理想国际大厦、中国普天大厦、中钢国际广场、神州数码大厦、现代大厦、海兴大厦、SMIC大厦、微软大厦、中国电子大厦、黄硕大厦)的调查样本，我们发现有12家创新型(中小)科技企业，占30%。企业与其他商业区的建筑相比，这种产业结构具有更强的租金稳定性和租户稳定性，为中关村西区未来产业的延续和完善奠定了坚实的基础。
西部地区建筑载体功能的调控
为优化中关村西区产业结构，管委会牵头开展了建筑载体功能升级行动，主要考虑了建筑定位的指标和要求。具体要求如下:一是每栋楼落户的企业必须符合西区商业业态调整的总体要求；第二，与核心功能定位相匹配的每栋建筑和企业的面积比例至少应达到50%；三是每栋楼的业务都是用来支撑整栋楼的办公，商业配套以高档为主，面积控制在10%以下；四是严格审批除购物中心外的现场教学教育培训机构。
从资产管理的角度出发，建议企业选择单一所有权的建筑物作为选址目标。一般情况下，投资促进部负责单体建筑的统一投资定价，委托物业管理公司管理。业主将制定一套成熟的管理体系，提供租赁、谈判、结算、售后服务等全链服务；分散所有权的建筑物由小业主持有，这往往导致小业主投标。此外，大多数小业主不提供发票和后端服务，在续租时会有价格磨合的问题，这大大增加了企业的时间成本。
(本期，我们推荐中关村优质项目——清华科技园项目。如果您需要，请随时联系我们。(
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